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Validez de la notificación del arrendatario para el ejercicio del derecho preferente, en un lugar distinto al establecido en el contrato

Validez de la notificación del arrendatario para el ejercicio del derecho preferente, en un lugar distinto al establecido en el contrato

Sala: de Casación Civil

Tipo de Recurso: Casación

Sentencia Nº RC.000554               Fecha: 07-08-2017

Caso: Demanda de retracto legal arrendaticio interpuesto por FÁBRICA DE CALZADOS LUMAN C.A. contra EULOGIO DÍAZ PELETEIRO, ALEXANDRA MARÍA ARNAL DE DÍAZ y GRUPO MAZALI III C.A.

Decisión: Se declara con lugar el recurso de casación contra la sentencia dictada el 26 de febrero de 2016, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, casa sin reenvío el fallo y declara con lugar la demanda.

Extracto:

“De la sentencia parcialmente transcrita se desprende que en caso de que la conclusión del sentenciador sea contraria a lo establecido en el contrato estaríamos en presencia de una desnaturalización del mismo; como en el caso de autos, puesto que el juez de la recurrida consideró como válida la notificación que hiciera el arrendador en un lugar diferente al estipulado en el referido contrato.

En tal sentido, partiendo de la premisa de que el contrato es ley entre las partes y que su incumplimiento acarrea responsabilidad civil y diversas otras consecuencias, mal podría considerarse como válida dicha notificación pues no fue realizada en el domicilio especial que las partes pactaron en el contrato in comento, específicamente en la cláusula décima novena; pues se evidencia de dicha cláusula, que las partes establecieron un domicilio especial para las “las notificaciones o avisos extrajudiciales que (…) tengan que darse entre sí…”. Siendo que en el caso de marras el arrendador en vista de su ánimo de vender el local dado en arrendamiento, dirigió la notificación al arrendatario a un lugar distinto al establecido en el aludido contrato, coartando de esa manera el derecho de preferencia ofertiva que goza éste último sobre el inmueble arrendado.”

“…OMISSIS…”

“Desprendiéndose de la sentencia antes citada, que omitir el hecho de que las partes estipularan un domicilio especial para las notificaciones y avisos extrajudiciales colocaría en desventaja a la parte que solicite justicia ante los órganos jurisdiccionales “lo que se traduce en violación flagrante del derecho constitucional a la defensa y al debido proceso…”.

En tal sentido, la notificación realizada por el arrendador al arrendatario no ha debido considerarse como válida, pues –se insiste- en el referido contrato de arrendamiento las partes pactaron un domicilio especial para las notificaciones y avisos extrajudiciales; en virtud de que los contratos son ley entre las partes, los cuales deben ejecutarse de acuerdo a lo estipulado en ellos, conforme a lo previsto en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil; en consecuencia se declara procedente la presente denuncia. Así se establece.”

Comentario de Acceso a la Justicia: La sentencia ratifica el criterio de la Sala sobre la desnaturalización del contrato que realiza el juez, cuando considera válida la notificación del arrendatario para el ejercicio del derecho preferente, en un lugar distinto al establecido en el contrato. En este caso cabe preguntarse si debe prevalecer la formalidad del sitio de la notificación sobre el hecho de la verificación efectiva de la misma.

Voto salvado: Francisco Velázquez Estévez, por considerar que la sentencia no incurrió en las infracciones verificadas por la Sala, ya que, en su criterio, la notificación aun cuando no cumplió no se practicó con estricto apego a lo estipulado por las partes, sí cumplió con su finalidad, cual era poner en conocimiento al arrendatario de la intención de vender del propietario.

Fuente: http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/agosto/202145-RC.000544-7817-2017-16-361.HTML

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