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¿Qué es y cuándo se produce la tácita reconducción? Desalojo y el cumplimiento del contrato de arrendamiento

¿Qué es y cuándo se produce la tácita reconducción? Desalojo y el cumplimiento del contrato de arrendamiento

Sala de Casación Civil.

Recurso de casación.

Sentencia Nº RC.000815     Fecha: 21/11/2016.

Caso: Recurso de casación en el juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento que sigue la CONSTRUCTORA AGUA LINDA, C.A. contra las empresas ZAPATERÍA PRESTIGIO RF, C.A. CALZADOS PRESTIGIO, C.A.

Decisión: Sin lugar el recurso de casación. La Sala indicó lo siguiente:

“Primero, la tácita reconducción consiste “…en la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado del arriendo…”; pero ésta: “…supone una reproducción del contrato reconducido, inclusive en lo que se refiere al plazo. Por eso la doctrina rechaza el concepto determinando que la permanencia del locador en el uso y goce de la cosa arrendada, una vez terminado el contrato, no significa tácita reconducción, sino continuación de la locación concluida, y sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución…”. (Diccionario Jurídico Venelex, DMA Grupo Editorial, C.A., Caracas, 2003, Tomo II, página 522).

…OMISSIS…

En este orden de ideas, ya la Sala ha establecido en la presente decisión que el contrato de arrendamiento suscrito entre la empresa “Constructora Agua Linda, C.A.” y la sociedad mercantil “Calzados Partner, C.A.”, tercera extraña a la presente controversia, no beneficia ni favorece a la codemandada “Zapatería Prestigio RF, C.A.”, por tratarse de personas jurídicas distintas y diferentes aun cuando su substrato personal sea igual; que por no haber un contrato anterior entre las partes en conflicto, no existe la tácita reconducción pues no hay un contrato a ser reconducido ni la anuencia del arrendador de que la arrendataria mantuviese la ocupación del bien inmueble arrendado y, que de haber operado la tácita reconducción ésta incluiría los mismos términos y límites del contrato original, por lo que si el originario era a tiempo determinado, el reconducido será igual a tiempo determinado.

En este sentido, señala el recurrente que el procedimiento aplicable era el desalojo previsto en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; mas, de las actas del expediente se desprende que hubo un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes integrantes de la litis, en fecha 28 de enero de 2011, por un año fijo e improrrogable; que antes del vencimiento del mismo, la arrendadora notificó a la arrendataria su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia y que iniciaría una vez vencido el término del contrato, la respectiva prórroga legal y, vencida ésta última, la arrendataria no entregó el inmueble, motivo por el cual acertadamente la accionante demandó el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término, tal como lo señaló la recurrida en su fallo, hoy objeto del presente recurso.”

Comentario de Acceso a la JusticiaEsta decisión ratifica el criterio de la Sala sobre qué es y cuándo se produce la tácita reconducción. Asimismo aclara cuándo se debe demandar el desalojo y cuándo el cumplimiento del contrato de arrendamiento.

Fuente: http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/noviembre/192939-RC.000815-211116-2016-16-343.HTML

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