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Prohibición de terminación unilateral de contratos que tenga como finalidad la adquisición de una vivienda principal

Prohibición de terminación unilateral de contratos que tenga como finalidad la adquisición de una vivienda principal

Sala: Constitucional

Tipo de Recurso: Revisión constitucional

Materia: Inquilinato

Nº Exp: 2017-1256

Nº Sent: 238

Ponente: Gladys Gutiérrez

Fecha: 18 de julio de 2019

Caso: Rosángela Flores Castañeda

Decisión: Con lugar la revisión propuesta

Extracto:

“…De lo anterior evidencia esta Sala que en el curso del proceso por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, por una parte el tribunal que conoció del juicio en primer grado otorgó la razón a la parte demandante y declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta interpuesta al establecer que el incumplimiento del contrato era imputable a la parte demandada por cuanto ésta última realizó una confesión espontánea en su contestación de la demanda relativa a que el demandado no podía cumplir con el compromiso de vender el inmueble objeto de juicio en razón de que estaba próximo a contraer matrimonio por lo que necesitaba el inmueble para habitarlo con su futura esposa, al tiempo que estableció que la cláusula de resolución unilateral no excluía la acción de cumplimiento en especie de la obligación de celebrar la venta definitiva del inmueble por parte de la demandada, por lo que la parte demandante podía elegir entre demandar el pago de la pena o el cumplimiento forzoso en especie del contrato como efectivamente lo hizo y respecto al alegato de que los demandantes no habían cumplido con el pago estableció que no se evidenciaba del contrato que la parte demandante –promitente compradora-en la relación contractual; tuviera la obligación de cancelar la totalidad del monto convenido para la venta; antes de que se otorgara el documento definitivo de venta; más aún cuando el demandado en su escrito de contestación afirmó y reconoció que el momento para el pago del saldo deudor, por parte del promitente comprador, es decir la parte demandante, era en momento en que se otorgara el documento definitivo de venta por ante la oficina de registro correspondiente.

Por su parte el tribunal de segundo grado de conocimiento estimó que el contrato que vincula a las partes se constituye en un contrato preliminar bilateral de opción de compra venta  cuya vigencia fue de noventa días continuos prorrogables por 30 días más, en el cual en caso de que no se cumpliera con la operación definitiva de compra-venta en el lapso establecido se consideraría extinguida la contratación de conformidad con las cláusulas tercera, quinta y séptima; y que al demandado haber concurrido al proceso y de manera oportuna haber procedido conforme a la cláusula quinta a consignar a favor de los accionantes ante el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, el monto de las arras recibidas, más la indemnización por incumplimiento de contrato, ya que “estaba próximo a contraer matrimonio por lo que necesitaba el inmueble para habitarlo en compañía de su futura esposa, por lo cual no podía cumplir con el compromiso de vender”, por lo que concluyó que en efecto el incumplimiento provino de la parte demandada quien a pesar de haber ofrecido en venta el inmueble, luego llegada la fecha no cumplió con otorgar el documento de venta definitivo, sin embargo lo hizo amparado en el contenido de ambos contratos, en el primigenio suscrito como se dijo en fecha 23 de octubre de 2013 y el último el autenticado el 19 de marzo de 2015 ante la Notaría Pública Primera de Porlamar del Estado Nueva Esparta, por lo que en criterio del ad quem  el contrato quedaba resuelto de pleno derecho y la parte demandante sólo tenía derecho a exigir lo estipulado la cláusula quinta del contrato relativo a la devolución por parte del vendedor de la cantidad recibida en calidad de arras.

Ahora bien, aprecia esta Sala que el inmueble objeto de juicio constituye la vivienda de los demandantes –hoy solicitantes de la revisión- la cual ocupan en calidad de arrendatarios además de haber pactado para la adquisición de la misma una opción de compra venta primeramente el 23 de octubre de 2013, posteriormente renovada bajo los mismos términos el 19 de marzo de 2015 según acuerdos alcanzados por las partes ante la Coordinación Estadal de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda del Estado Nueva Esparta.

Siendo ello así, la sentencia objeto de revisión al momento de resolver sobre la posibilidad de resolución unilateral del contrato prevista en la cláusula tercera del contrato que vincula a las partes, debió tener en cuenta el contenido del artículo 5 de la Resolución n.° 11 dictada por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat y publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela n.° 40.115 del 21 de febrero de 2013, que establece:

Artículo 5: Los oferentes de Viviendas se abstendrán de colocar estipulaciones en los contratos de opción de compra, oferta de venta o cualquier otro que tenga como finalidad la adquisición de una vivienda principal, que permitan su terminación unilateral o prevean la posibilidad para ellos de inhibirse a protocolizar las ventas de inmuebles que hayan pactado con los Sujetos del Sistema, salvo que haya incumplimiento previo de parte de los compradores de lo dispuesto en los contratos suscritos.

Por tanto en el caso bajo análisis la sentencia objeto de revisión dejó de aplicar una norma de protección en materia de vivienda que era fundamental para la resolución del asunto planteado y además determinante en el dispositivo del fallo, toda vez que con la sentencia objeto de revisión se permitió la vigencia de una estipulación que permitía la terminación unilateral del contrato y/o la inhibición a la protocolización de la venta pactada sobre un inmueble destinado a vivienda, lo que no era dable conforme a la normativa supra citada y además trasciende el orden público, no solo la sensible materia de la que se trata sino porque admitir un criterio como el vertido en la sentencia objeto de revisión propendería al caos procesal.

De manera que, advierte esta Sala Constitucional la violación al derecho a la vivienda que pretende garantizar la resolución antes mencionada, que limitó el principio de la autonomía de la voluntad en materia de contratos de venta de vivienda, así como el derecho a la tutela judicial efectiva de la parte solicitante con ocasión de la sentencia impugnada. Así se decide.

De manera que, advierte esta Sala Constitucional, la violación al derecho a la tutela judicial efectiva de la parte solicitante con ocasión de la sentencia impugnada. Así se decide.

Ello así, esta Sala Constitucional, en uso de su potestad exclusiva de revisión, a la luz de lo previsto en los artículos 26 y 257 de la Constitución, y atendiendo a que la interpretación de las normas debe hacerse bajo la premisa que el proceso es instrumental para la realización de la justicia y un medio para garantizar la tutela judicial efectiva, declara ha lugar la presente solicitud de revisión. Así se decide…”

Comentario de Acceso a la Justicia: La Sala Constitucional reitera que las disposiciones en materia de vivienda constituyen orden público, por tanto son obligatorias y no pueden ser relajadas por los ciudadanos.

En este caso, la Sala constató que el contrato de arrendamiento con opción a compra, dejó de observar la disposición contenida  artículo 5 de la Resolución n.° 11 dictada por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, mediante la cual se prohíbe la terminación unilateral de contratos (salvo cuando haya  incumplimiento), que tenga como finalidad la adquisición de una vivienda, y siendo que la sentencia objeto de revisión no tomó en cuenta que dicha norma era fundamental para la resolución del asunto planteado, declaró con lugar la revisión y anuló el fallo.

Voto Salvado: No tiene

Fuente: http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scon/julio/306372-0238-18719-2019-17-1256.HTML

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