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Los contratos de opción de compra venta de un inmueble son preparatorios, no definitivos

Los contratos de opción de compra venta de un inmueble son preparatorios, no definitivos

Sala de Casación Civil. 

Recurso de casación.

Sentencia Nº RC.000577       Fecha: 06/10/2016.

Caso: Recurso de casación del demandado en el juicio por cumplimiento de contrato, incoado por DIANET ALICIA NOUREDDINE GÓMEZ, contra OSWALDO BRUCES y ENELDA DEL CARMEN VILORIA DE BRUCES.

Decisión: Con lugar el recurso de casación, se anula la sentencia recurrida y se ordena al juez superior que corresponda, dicte nueva decisión, sin incurrir en la infracción declarada en el fallo.

Extracto:

“Ahora bien, aunque el criterio antes transcrito, no es aplicable al presente caso, dado que la demanda se presentó en fecha catorce (14) de octubre de dos mil diez (2010), y fue fijado por la Sala Constitucional en fecha veinte (20) de julio de 2015, no es menos cierto que del mismo se desprende, que: “…todo juez de la República al revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil…”.

Precisado todo lo antes expuesto, se hace necesario señalar, que el presente juicio fue incoado en fecha 14 de octubre de 2010, por lo que considera esta Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, en el cual se consideraba que los contratos de promesa bilateral de opción compra-venta, como contratos preparatorios de opción compra-venta, en aplicación de los principios constitucionales de expectativa plausible, confianza legitima, seguridad jurídica y estabilidad de criterio.

Lo que patentiza, que para la fecha de presentación de la demanda -14 de octubre de 2010- estaba vigente el criterio de esta Sala de Casación Civil, plasmado en sus fallos N° 358, de fecha 9 de julio de 2009, expediente N° 2009-051, caso: ADA PRESTE DE SUÁREZ y otro, contra DESARROLLOS 20699, C.A., N° 460, del 27 de octubre de 2010, expediente N° 2010-131, caso: TOMCAR, C.A. ALMACÉN, contra la SUCESIÓN AMLETO ANTONIO CAPUZZI DI PRINZIO y otros, y N° 198, del 12 de mayo de 2011, expediente N° 2010-190, caso: LUÍS FRANCISCO RODRÍGUEZ MARTÍNEZ y otra contra ROSALBA PEÑA, que dispuso que los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, criterio este, que se mantuvo vigente hasta la sentencia N° 116, de fecha 22 de marzo de 2013.

De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N° 217, fecha 30 de abril de 2002, expediente N° 2000-894, caso: Domingo Valladares contra los ciudadanos Félix Juvenal Freites Millán y Mirna Rosa Guilarte De Freites, por cuanto el mismo había sido desaplicado en fecha 9 de julio de 2009, y posteriormente retomado por esta Sala de Casación Civil, en sentencia N° 116 de fecha 22 de marzo de 2013, caso de Diego Argüello Lastres contra María Isabel Gómez Del Rio, tal y como se desprende del extracto de la sentencia antes mencionada, pues no puede aplicársele al presente caso un criterio jurisprudencial que no estaba vigente para la fecha en que fue interpuesta la presente demanda.

Lo antes expuesto determina, que ciertamente le fueron violados a los demandados sus derechos constitucionales a una expectativa plausible, confianza legítima, seguridad jurídica y estabilidad de criterio, en detrimento de una tutela judicial efectiva, con la violación de los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, al incurrirse en el menoscabo del debido proceso y el derecho a la defensa, por un palmario desequilibrio procesal al no mantener a las partes en igualdad de condiciones ante la ley, lo que deriva en una clara indefensión de los sujetos procesales, con la infracción de los artículos 2, 26, 49 ordinal 1° y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, al no dar un trato igual ante la ley a las partes en litigio conforme a la jurisprudencia vigente para el momento en que se presentó la demanda, por lo cual, la presente denuncia es procedente. Así se decide.-“

Comentario de Acceso a la JusticiaLa sentencia es importante porque modifica el criterio de la Sala sobre el carácter jurídico de los contratos de opción de compra venta de un inmueble, los que considera un simple contrato preparatorio de otro contrato posterior y definitivo, no un verdadero contrato de compra venta del inmueble, con carácter decisivo, aunque en el caso concreto tal criterio no resultó aplicable, por la fecha de la demanda, a fin de respetar los principios de expectativa plausible, confianza legítima, seguridad jurídica y estabilidad de criterio. En cada caso particular se deben analizar los elementos del contrato para determinar la verdadera intención de las partes.

Fuente: http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/octubre/190657-RC.000577-61016-2016-16-302.HTML

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