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La prórroga legal del arrendamiento, sus requisitos, duración y efectos

La prórroga legal del arrendamiento, sus requisitos, duración y efectos

Sala: de Casación Civil

Tipo De Recurso: Casación

Nº Exp: 16-693     Sentencia Nº RC.000496      Fecha: 19-07-2017

Caso: Demanda por resolución de contrato interpuesta por INMOBILIARIA ANDINA C.A. contra EXPRESOS FLAMINGO C.A.

Decisión: Se declara con lugar el recurso de casación contra la sentencia dictada el 5 de febrero de 2016, por el Juzgado Superior Primero Accidental en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.

Extracto:

Ahora bien, el artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuya errónea interpretación se denuncia, dispone lo siguiente:

“…Artículo 38. En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

  1. a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
  2. b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
  3. c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
  4. d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación…”. (Negritas de la Sala).

La Sala en interpretación de la precitada norma estableció que: “…en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado en el mismo, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, permaneciendo vigentes durante el lapso de la prórroga legal las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación…”. (Sent. S.C.C. de fecha: 6 de agosto de 2014, caso: Inversiones 4 Albert S Sons, C.A., contra Custodias y Almacenajes, C.A. (CUSALCA) y otra).

Asimismo, señala la norma los lapsos de la prórroga legal en atención a la duración de la relación arrendaticia, la cual en su literal b) establece que cuando la misma haya tenido una duración mayor de un año y menor de cinco años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

Ahora bien, el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, denunciado por falsa aplicación, dispone lo siguiente:

“…Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello…”.

La disposición especial anteriormente citada establece que la prórroga legal opera de pleno derecho, y autoriza al arrendador para solicitar judicialmente el cumplimiento del arrendatario de la obligación de entregar el inmueble arrendado luego del vencimiento de la misma, pudiendo quedar afectada la cosa preventivamente con el secuestro que dicha norma permite.”

Comentario de Acceso a la Justicia: La sentencia ratifica el criterio de la Sala sobre la prórroga legal del arrendamiento, sus requisitos, duración y efectos.

Fuente: http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/julio/201241-RC.000496-19717-2017-16-693.HTML 

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