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La improcedencia del retracto legal arrendaticio cuando hay enajenación global del inmueble

La improcedencia del retracto legal arrendaticio cuando hay enajenación global del inmueble

Sala: de Casación Civil

Tipo de Recurso: Casación

Sentencia Nº RC.000830                                           Fecha: 14-12-2017

Caso: Demanda por retracto legal arrendaticio interpuesta por AIDA JUSTA NAZOA DE FERNÁNDEZ contra TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCÓN y EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZÁLEZ

Decisión: Se declara con lugar el recurso de casación contra la sentencia dictada el 9 de febrero de 2015, por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Extracto:

“En relación con el retracto legal arrendaticio, se encuentra regulado por el artículo 49 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, estableciendo lo siguiente:

“…El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado…”.

 

Ahora bien, dicha ley fue derogada parcialmente por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 6.053 de fecha 12 de noviembre de 2011, Extraordinario, no obstante, en el caso bajo estudio, fue realizada la totalidad de la venta del inmueble el 20 de enero de 2005, encontrándose vigente para esa fecha el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por lo que la norma a ser aplicada es la prevista en el artículo 49 de dicha ley.

En lo que respeta al retracto legal, la Sala Constitucional en sentencia N° 5121, de fecha 16 de diciembre de 2005, expediente N° 03-2212, caso Calzados París S.R.L., estableció lo siguiente:“…la Sala estima que el retracto legal, tal como lo establece el legislador no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de este. De admitirse lo contrario, supondría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble -de forma global-, por la obligación que tendrá de ofertar los locales que conforman este a todos los arrendatarios que los ocupan…”.

Criterio que fue ratificado por esa misma Sala en sentencia N° 1.667, de fecha 27 de noviembre del 2014, expediente N° 14-1111, caso Conrado Marín Marín, en el que se estableció:”

“…OMISSIS…”

“Ahora bien, en el caso sub iudice, de acuerdo a lo expresado por la Sala Constitucional en la sentencia N° 1.158 de fecha 15 de diciembre de 2016, la ciudadana accionante Aida Justa Nazoa de Fernández es arrendataria de un inmueble constituido por la planta alta de la casa-quinta “Adelaida”, situada en la calle Caracas de la urbanización Horizonte, municipio Sucre del estado Miranda, desde el año 1978, asimismo, el ciudadano Tibor Michael Rambow Falcón, es el arrendador, quien en fecha 20 de enero de 2005, le dio en venta al ciudadano Emilio Daniel Beyloune González la totalidad del inmueble, motivo por el cual la arrendataria (accionante, antes identificada) introduce una demanda por retracto legal, que fue declarada por la recurrida, con lugar, declarando, por consiguiente, el derecho de la ciudadana Aida Justa Nazoa de Fernández a subrogarse en el lugar del primigenio adquiriente, es decir, el ciudadano Emilio Daniel Beyloune González.

Asimismo, señala la referida sentencia de la Sala Constitucional de este Máximo Tribunal, que la parte demandada (ciudadano Tibor Michael Rambow Falcón) vendió la totalidad del inmueble al ciudadano Emilio Daniel Beyloune González, a quien le tenía arrendado la planta baja y a su vez tenía arrendada la planta alta a la ciudadana Aida Justa Nazoa de Fernández (accionante en el presente caso), por lo que, de conformidad con lo establecido en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no es procedente “…el retracto legal arrendaticio, por cuanto de acuerdo a la disposición supra transcrita no procede en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado…”.

De modo que conforme con la doctrina de este máximo tribunal, el retracto legal no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, por consiguiente, no se aplica al presente caso, ya que como fue expresado previamente, la planta alta de la casa-quinta “Adelaida”, está arrendada a la ciudadana Aida Justa Nazoa de Fernández, en consecuencia, el derecho que tiene como arrendataria, la mencionada ciudadana, para obtener la preferencia ofertiva como el retracto legal arrendaticio, estaba referida única y exclusivamente a la parte del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, y no a la totalidad del mismo, aun cuando el inmueble arrendado forme parte de esa globalidad, por lo que era potestativo para el propietario disponer de la globalidad del inmueble para su enajenación, sin que mediara su obligación de reconocer la preferencia ofertiva de la arrendataria, en virtud de lo establecido en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.”

Comentario de Acceso a la Justicia: La sentencia es importante porque establece el criterio de la Sala sobre la improcedencia del retracto legal arrendaticio cuando hay enajenación global del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado.

Fuente: http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/diciembre/206586-RC.000830-141217-2017-17-089.HTML

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