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La facultad que tienen las partes de demandar el cumplimiento o la resolución del contrato de venta, o el cobro de la obligación garantizada con la hipoteca, y el procedimiento aplicable en cada caso

La facultad que tienen las partes de demandar el cumplimiento o la resolución del contrato de venta, o el cobro de la obligación garantizada con la hipoteca, y el procedimiento aplicable en cada caso

Sala: de Casación Civil

Tipo de Recurso: Casación

Materia: Resolución de contrato de venta

Sentencia Nº 218                      Fecha: 04-05-2018

Caso: GUILLERMO ANTONIO MONTERO PARRA contra SOLEDAD BENNIVICK DEL VALLE FUENMAYOR ROJAS

Decisión: Se declara sin lugar el recurso de casación contra la sentencia dictada el 7 de noviembre de 2017, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia.

Extracto:

“En razón de lo antes señalado, vemos que la controversia gira específicamente en torno al procedimiento que debió haberse aplicado al caso concreto, ya que la actora interpuso demanda por resolución de contrato como consecuencia del incumplimiento por parte de la compradora al no cancelar las cuotas convenidas en el contrato, mientras que la demandada sostiene que el procedimiento que debió aplicarse era el de ejecución de hipoteca, toda vez que el pago de la obligación se encontraba garantizado con una hipoteca convencional de primer grado.

Conforme a lo antes señalado, todo se reduce en últimas, a determinar la procedencia o no de la aplicación del procedimiento de ejecución de hipoteca contenido desde los artículos 660 hasta el 665 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que el acreedor pueda exigir el pago del monto adeudado al existir una garantía hipotecaria o si por el contrario debe hacer mediante el procedimiento ordinario de resolución de contrato, tal como lo prevé el artículo 1.167 del Código Civil, con el único fin de readquirir el documento de propiedad, el cual ostentaba antes de suscribir el contrato objeto de la presente controversia.

“…OMISSIS…”

De la transcripción parcial de la sentencia recurrida, se desprende que el superior consideró que “(…) si bien es cierto que el procedimiento de ejecución de hipoteca ha sido establecido con la finalidad de garantizar el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el deudor, mediante la ejecución de la cosa hipotecada, no es menos cierto que puede el acreedor acudir a la vía jurisdiccional a ejercer la pretensión que resulte más conveniente a sus intereses, a través del procedimiento idóneo a tales efectos. (…)”, concluyendo que “(…)no era forzoso el ejercicio de la pretensión de ejecución de hipoteca y la tramitación de dicho procedimiento especial, debido a que lo que pretende el demandante es la resolución del aludido contrato en virtud de la presunta falta de pago por parte de la accionada. (…)”.

En este orden de ideas, el artículo 1.167 del Código Civil, a la letra es del tenor siguiente:

“(…) En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. (…)”.

La mencionada norma prevé la facultad que tiene cualquiera de las partes que incumpla con su obligación en un contrato bilateral suscrito por ellas, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia, ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido, en otras palabras, otorga la facultad a la otra parte que ha cumplido con sus obligaciones, para que demande, bien el cumplimiento o la resolución, con el pago de los daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello.

En relación con la acción resolutoria del contrato previsto en el artículo 1.167 del Código de Procedimiento Civil, esta Máxima Jurisdicción considera oportuno mencionar la doctrina sentada en relación a dicha acción, la cual ha determinado:

“(…) La doctrina distingue diversas condiciones para la procedencia de la acción, a saber:

1- Es necesario que se trate de un contrato bilateral. En ello no hay duda alguna. Sin embargo, esta condición plantea la cuestión de determinar si la acción resolutoria es aplicable a las demás convenciones de naturaleza sinalagmática y a los contratos sinalagmáticos imperfectos.

2- Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes.

Por lo que respecta al carácter culposo del incumplimiento de la obligación, ello es evidente, porque de lo contrario, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplicará las normas de la teoría de los riesgos y no las relativas a la resolución.

En cuanto al incumplimiento, para determinar la aptitud del mismo para provocar la resolución, la doctrina y la jurisprudencia están de acuerdo en que si la obligación que se cumple es de índole principal, o sea, es de las obligaciones capaces de determinar el consentimiento de la parte en la celebración del contrato, entonces el incumplimiento dará lugar a la resolución. Si se trata de incumplimiento de obligaciones secundarias no determinantes del consentimiento de la otra parte, no procederá la resolución del contrato, sino de otros medios (acción por cumplimiento, con los dalos y perjuicios correspondientes). (…)”. (Eloy Maduro Luyando. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. UCAB, 1989, p. 513 y 514).

Por su parte el artículo 660 del Código de Procedimiento Civil denunciado por el formalizante como infringido, establece que:

“(…) La obligación de pagar una cantidad de dinero garantizada con hipoteca, se hará efectiva mediante el procedimiento de ejecución de hipoteca establecido en el presente Capítulo. (…)”.

La mencionada norma consagra el principio de que, la obligación garantizada con hipoteca se hará efectiva por medio del procedimiento de ejecución de hipoteca.

En el caso concreto, se evidencia que la parte actora frente al incumplimiento prolongado en tiempo, por razones estrictamente imputables a la parte de la demandada, solicitó la resolución del contrato de compra venta suscrito entre ellas, con la consecuente readquisición del derecho real transferido por el contrato.

En este mismo orden de ideas, tenemos que la resolución del contrato de compra venta conlleva a una serie de efectos jurídicos y entre tales efectos se destaca el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado; no siendo en este caso el fin perseguido por el actor, el pago del saldo deudor como erradamente lo señala o interpreta la parte demandada en su contestación a la demanda y seguidamente en su escrito de formalización. (Ver sentencia Nº RC-00625, de fecha 2 de octubre de 2003, expediente Nº 02-852, caso: Belkis Zulay Rosario Durán y otros contra CORPORACIÓN COSMOCABLE, C.A.).

Ahora bien, en los casos en que el contrato objeto de la pretensión, conste hipoteca, pero el vendedor o acreedor no requiere el pago completo de la obligación, sino por el contrario la resolución del mismo, al respecto la Sala en sentencia Nº RC-00519, de fecha 5 de octubre de 2009, expediente Nº 2009-159, caso: Álvaro Conrado Martín Pérez y otra contra Q.D. MEDICAL´S R.G., Compañía Anónima, en la cual entre otras cosas se estableció lo siguiente:

“(…) pues, NO se trató de ejecutar la garantía hipotecaria, donde perfectamente se aplicaría el criterio de selección del procedimiento especial de ejecución de hipoteca, sino el de resolución de contrato de compra venta garantizado con hipoteca. Estimo que, al declararse inadmisible la demanda, se ratificó el desequilibrio procesal generado por la recurrida, en razón de lo siguiente:

El procedimiento especial de ejecución de hipoteca fue diseñado en beneficio del acreedor hipotecario, con lapsos más breves y una presunción de buen derecho que trata de obtener el pago, embargo ejecutivo y de ser preciso el remate anticipado del bien, todo en función y beneficio de tal acreedor. Las causales de oposición, las condiciones de admisibilidad de la pretensión, todo el procedimiento gira en torno a la garantía hipotecaria.

Ahora bien, siendo así, no puede tramitarse por tal procedimiento especial una pretensión resolutoria de contrato, pues, en nada se adapta o encaja a las referidas causales de oposición a la ejecución hipotecaria. Para mayor ilustración, léase el artículo 663 del Código de Procedimiento Civil referido a las causales de oposición a la ejecución hipotecaria:

Dentro de los ocho días siguientes a aquél en que se haya efectuado la intimación, más el término de la distancia si a él hubiere lugar, tanto el deudor como el tercero podrán hacer oposición al pago a que se les intima, por los motivos siguientes:

1º) La falsedad del documento registrado presentado con la solicitud de ejecución.

2º) El pago de la obligación cuya ejecución se solicita, siempre que se consigne junto con el escrito de oposición la prueba escrita del pago.

3°) La compensación de suma líquida y exigible, a cuyo efecto se consignará junto con el escrito de oposición la prueba escrita correspondiente.

4º) La prórroga de la obligación cuyo incumplimiento se exige, a cuyo efecto se consignará con el escrito de oposición la prueba escrita de la prórroga.

5º) Por disconformidad con el saldo establecido por el acreedor en la solicitud de ejecución, siempre que se consigne con el escrito de oposición la prueba escrita en que ella se fundamente.

6º) Cualquiera otra causa de extinción de la hipoteca, de las establecidas en los Artículos (sic) 1.907 y 1.908 del Código Civil.

En todos los casos de los ordinales anteriores, el Juez (sic) examinará cuidadosamente los instrumentos que se le presenten, y si la oposición llena los extremos exigidos en el presente Artículo (sic), declarará el procedimiento abierto a pruebas, y la sustanciación continuará por los tramites del procedimiento ordinario hasta que deba sacarse a remate el inmueble hipotecado, procediéndose con respecto a la ejecución como se establece en el único aparte del Artículo (sic) 634.”.

En el juicio por resolución de contrato se plantea situaciones totalmente distintas: la interpretación de las cláusulas del contrato, el atribuido incumplimiento a uno de los contratantes, el orden de prelación de las prestaciones contractuales, la posibilidad de daños y perjuicios generados por el eventual incumplimiento, la posible reconvención por atribución de un incumplimiento primigenio del demandado al accionante, y en fin, es un juicio con toda una serie de características disímiles y totalmente divorciadas del procedimiento especial de ejecución de hipoteca.

Si fuesen pocas estas razones, considérese que el procedimiento especial de ejecución de hipoteca, comparado con el juicio ordinario, beneficia al acreedor y coloca en desventaja al demandado, por todas las características antes señaladas, destinadas a la ejecución del bien inmueble dado en garantía.

(…Omissis…)

Considero que el procedimiento especial de ejecución de hipoteca fue diseñado, como su nombre lo indica, EXCLUSIVAMENTE PARA EL COBRO DE AQUELLAS OBLIGACIONES GARANTIZADAS CON HIPOTECA. En este caso, siendo una resolución contractual, tal procedimiento especial no puede ser el adecuado por lo ya expresado. (…)”.

De acuerdo a los razonamientos precedentemente expuestos, la Sala constata en primer lugar, que es un contrato de compraventa a plazo por cuanto las partes coinciden en cuanto a la identidad del objeto y el precio; en segundo lugar, que la parte demandante demostró el incumplimiento por parte de la demandada en el pago del precio de venta dentro del plazo estipulado, que era la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) en cuatro (4) cuotas cada seis (6) meses; tercero que la parte demandada reconoció no haber cancelado las cuotas en el lapso fijado en el contrato, por tanto, incumplió con la obligación que le correspondía a la compradora hoy demandada, y cuarto que el actor requiere la restitución del documento de propiedad sobre el inmueble objeto del contrato.

En consecuencia y de acuerdo con los razonamientos precedentemente expuestos, concluye esta Sala que el procedimiento de ejecución de hipoteca no era el idóneo para resolver la controversia planteada, sino el de resolución de contrato de compra venta como acertadamente lo aplicó el juez de la recurrida, razón por la cual se declara la improcedencia de la presente denuncia y así se decide.” (Resaltado, cursivas y subrayado de la Sala)

Comentario de Acceso a la Justicia: La sentencia ratifica el criterio de la Sala sobre la facultad que tienen las partes de demandar el cumplimiento o la resolución del contrato de venta, o el cobro de la obligación garantizada con la hipoteca, y el procedimiento aplicable en cada caso, a fin de garantizar el acceso a la justicia y la tutela judicial efectiva.

Voto salvado: Guillermo Blanco Vázquez

Al resolver la primera denuncia “por infracción de ley”, la mayoría sentenciadora considera acertadamente que la misma debió ser propuesta como quebrantamiento de formas procesales en menoscabo del derecho a la defensa, y procede a examinar el asunto ante una eventual lesión de orden público.

Ahora bien, en esta delación se observa que el formalizante hace alusión: “al procedimiento de ejecución de hipoteca” de manera equívoca, para indicar que “la pretensión” de resolución de contrato de venta con garantía hipotecaria es contraria a derecho, o en los términos del recurso “que era forzoso para el vendedor acudir al procedimiento de ejecución de hipoteca”.

De esta manera, el alegato del actor sostiene el rechazo de la pretensión por ser objetivamente improponible (ya que a su juicio solo es permisible exigir el pago de la obligación garantizada), no pretende la determinación del “procedimiento” que debe seguirse en los juicios por resolución de contrato de venta con garantía hipotecaria. Último aspecto que supone admitir la licitud de la pretensión deducida en libelo (de resolución de contrato).

Precisamente, al concebir el asunto en los términos expuestos, el juez superior resuelve que “no era forzoso el ejercicio de la pretensión de ejecución de hipoteca y la tramitación de dicho procedimiento especial, debido a que lo que pretende el demandante es la resolución del aludido contrato”.

Se advierte de lo anterior, que no es acertado afirmar que “la controversia gira específicamente en torno al procedimiento que debió haberse aplicado al caso concreto”, ni tampoco que “todo se reduce en últimas, a determinar la procedencia o no de la aplicación del procedimiento de ejecución de hipoteca” como señala la mayoría sentenciadora.

Siendo así, los fundamentos del fallo no se ajustan a los términos de lo denunciado, y resuelve lo verdaderamente controvertido (la licitud de la pretensión de resolución de contrato) de manera tangencial, invocando el voto salvado de la sentencia N° 519 del 5 de octubre de 2009, lo que perfila una incorrección en la motivación, que también se encuentra en la resolución de la segunda denuncia que cuestiona este mismo aspecto.

De tal manera, quien concurre considera que el recurso debió desecharse estableciendo directamente y con una argumentación propia (como la alzada), que la pretensión de resolución de contrato de venta con garantía hipotecaria es lícita.” (Cursivas de la Sala)

Fuente: http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/mayo/210575-RC.000218-4518-2018-18-090.HTML

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