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La aplicación del procedimiento administrativo previo a las demandas de resolución de contrato de opción de venta

La aplicación del procedimiento administrativo previo a las demandas de resolución de contrato de opción de venta

Sala: de Casación Civil

Tipo de Recurso: Casación

N° Sent. 747                            Fecha: 20-11-2017

Caso: Demanda por resolución de contrato interpuesta por ELIZABETH MARGARITA ARTILES JIMÉNEZ contra DEYVIS DANIEL DÍAZ

Decisión: Se casa de oficio y sin reenvío la sentencia dictada el 2 de mayo de 2017, por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, con sede en Puerto Cabello y se declara inadmisible la demanda.

Extracto:

“Este efecto conlleva a que la parte que se encuentre con la posesión o tenencia del inmueble objeto de la negociación que ha sido resuelta, deberá devolver el mismo a la contraparte, con lo cual esa decisión resolutoria conduciría –precisamente- a la pérdida de esa posesión o tenencia del inmueble destinado a vivienda familiar, razón por la cual, la parte que solicita la resolución del contrato y la consecuente devolución del inmueble, deberá agotar el procedimiento administrativo previsto en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

De manera que, la Sala observa en el sub iudice que al admitirse la presente demanda por resolución de contrato de opción de compra venta por la demandante, en el sentido de solicitar la devolución del inmueble constituido por un terreno, el cual sirve de vivienda familiar del demandado, tal petitorio pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar.

Por todo lo antes expuesto, esta Máxima Jurisdicción concluye, que el juez de la cognición al momento de admitir la presente demanda, violó el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, tal conducta del a quo faculta a esta Sala de Casación Civil a casar de oficio el fallo recurrido y anulando de esta manera el auto de admisión de la presente pretensión, la cual se tendrá como no presentada, tal como se hará en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.” (Resaltado de la Sala)

Comentario de Acceso a la Justicia: La sentencia es importante porque establece el criterio de la Sala sobre la aplicación del procedimiento administrativo previo a las demandas de resolución de contrato de opción de venta en el supuesto de que el inmueble sea utilizado como vivienda familiar.

Voto salvado: Marisela Godoy Estaba

“Al respecto difiero de la mayoría sentenciadora, pues tal solución no comporta la lógica jurídica procesal, pues no es posible que la parte primero intente el desalojo de un inmueble que es objeto de un contrato de compra venta vigente, ya en primer término estamos en presencia de un contrato de compra venta el cual no comporta la entrega del inmueble, sino una vez que se perfeccione la venta se procederá a la tradición del bien, pues la parte que pudiera ser titular de la acción de desalojo hasta tanto no haya una decisión judicial que declare la resolución del contrato, podría variar según sea con lugar o sin lugar la demanda.

Sobre este asunto ya se ha pronunciado la Sala en reiterada y resiente jurisprudencia entre otras sentencia N° 000397, exp. 15-506, caso: Dorky Teresa Abreu contra Marbela Hernández y otro, de fecha 22 de junio de 2016, estableciendo que las acciones de cumplimiento de contrato o resolución de contrato no necesariamente conllevan al desalojo sino a la solución del contrato de compraventa, y de tal solución puede surgir que la parte voluntariamente compre el inmueble o lo entregue, sin necesidad de intentar el procedimiento administrativo de desalojo, siendo en todo caso necesario una vez que exista la titularidad del derecho de solicitar el desalojo de la parte que posee el inmueble.

En virtud de lo antes expuesto, estimo que no se debió casar de oficio y sin reenvio e inadmisible la demanda, pues con ello estimo no sólo se está infringiendo el derecho a la defensa de las partes que tramitaron el juicio, sino además se están vulnerando los postulados constitucionales de los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.”

Fuente: http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/noviembre/205406-RC.000747-201117-2017-17-538.HTML

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