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Los requisitos necesarios para la venta de bienhechurías construidas en terreno ajeno

Los requisitos necesarios para la venta de bienhechurías construidas en terreno ajeno

Sala: de Casación Civil

Tipo de Recurso: Casación

Materia: Nulidad de asiento registral

N° de Exp. 16-690        Sentencia Nº 183

Ponente: Guillermo Blanco Vázquez

Fecha: 10-04-2018

Caso: DIGNA ROSA VILLEGAS viuda DE CASTAÑEDA contra NERY DEL CARMEN TORRES VILLEGAS y LEWIS RAFAEL CABRERA RIVAS

Decisión: Se declara con lugar el recurso de casación contra la sentencia dictada el 31 de marzo de 2016, por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa.

Extracto:

“En este orden de ideas, considera esta Sala que para poder enajenar las bienhechurías construidas sobre un terreno que no es propiedad de la vendedora, era necesario que demostrase su derecho de propiedad acreditando el título supletorio con la respectiva autorización del propietario del terreno puesto que siendo el terreno propiedad municipal se presume que las construcciones existentes sobre él, fueron hechas a sus expensas y le pertenecen, mientras no conste lo contrario. En consecuencia, esta Sala declara la infracción por falta de aplicación de los artículos 549 y 555 del Código Civil. Así se decide.”

“…OMISSIS…”

“Ahora bien, de conformidad con lo establecido en el artículo 11 de la Ley de Registro Público y del Notariado el principio del tracto sucesivo se aplica a los asientos existentes en el registro respectivo relativos a un mismo bien en los cuales, sólo deben ser inscritos los títulos que reúnan los requisitos de fondo y forma establecidos por la ley (art. 12).

En el presente caso, del tracto registral sucesivo de los títulos atributivos de la propiedad de las bienhechurías construidas en el terreno perteneciente al municipio puede constatarse, el error de percepción a través del cual el sentenciador afirmó un hecho que resultó desvirtuado con otras pruebas cursantes a los autos, pues resulta imposible establecer el antecedente legítimo y necesario que sustente la titularidad de las referidas bienhechurías, toda vez que no se aportó prueba alguna que demuestre la propiedad.

En tal sentido, del recuento efectuado por la Sala del tracto registral sucesivo de los títulos, se evidencia que mediante documento de fecha 8 de noviembre de 1978 el ciudadano Francisco Febres Cordero, procediendo con el carácter de apoderado general del Instituto Oficial Autónomo Banco Obrero declaró cancelado un crédito otorgado al ciudadano Ramón F. Hidalgo Bastidas en consecuencia la plena propiedad “…de un inmueble destinado para habitación familiar…”. Por su parte, en el documento de fecha 27 de marzo de 1979, mediante el cual el ciudadano Ramón F. Hidalgo Bastidas le vendió al ciudadano Antonio Castellanos “…una casa rural…”.

Sin embargo, se constata que en los documentos de compra venta de fecha de fecha 11 de agosto de 2006, mediante el cual la ciudadana Nery del Carmen Torres Villegas le vendió a la ciudadana Digna Rosa Villegas se identifican “…unas bienhechurías consistentes en una casa de habitación (…) y una casa de habitación construida…”, y en el de fecha 16 de agosto de 2006, mediante el cual la ciudadana Digna Rosa Villegas le vendió al ciudadano Lewis Rafael Cabrera Rivas se señalan “…dos casas de habitación familiar…”, es decir, se enajenó una bienhechuría cuya titularidad no consta ni resulta comprobado del tracto sucesivo cursante en autos.

Por todo lo antes expuesto, concluye esta Sala de Casación Civil, que yerra el sentenciador de alzada al afirmar que del tracto registral de los mencionados documentos quedó “…evidenciado en autos, que la ciudadana Nerys del Carmen Torres Villegas vende a su señora madre Digna Rosa Villegas, los referidos inmuebles mediante documentos protocolizados en fecha 11-08-2006, ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Distrito Sucre del Estado Portuguesa; y finalmente se constata, que la ciudadana Digna Rosa Villegas viuda de Castañeda, dio en venta los mencionados inmuebles al ciudadano Lewis Rafael Cabrera Rivas…”, afirmando un hecho que resultó desvirtuado con otras pruebas cursantes a los autos, incurriendo en consecuencia en la infracción de los artículos 7 y 48 de la Ley de Registro Público y del Notariado, y 1.926 del Código Civil.”

“…OMISSIS…”

“En este orden de ideas, establece el artículo 51 de la Ley de Impuesto Sobre Sucesiones, Donaciones y Demás Ramos Conexos, lo siguiente:

“…Artículo 51: Los registradores, jueces y notarios no podrán protocolizar, autenticar o dar fe de reconocimiento de documentos en que a título de heredero o legatario, se transmita la propiedad o se constituyan derechos reales sobre bienes recibidos por herencia o legado, sin previo conocimiento del certificado de solvencia a que se refiere el artículo 45 de la Ley o a la autorización expresa del Ministerio de Finanzas…”.

 

El citado artículo, refiere la imposibilidad de los registradores, jueces y notarios de protocolizar, autenticar o dar fe de reconocimiento de documentos en que a título de heredero o legatario, se transmita la propiedad o se constituyan derechos reales sobre bienes recibidos por herencia o legado, si no media el certificado de solvencia o la autorización del Ministerio con competencia en materia de Finanzas respectiva, de conformidad con lo establecido en el artículo 45 de la Ley del Impuesto Sobre Sucesiones, Donaciones y Demás Ramos Conexos, es decir, que se exige que ello se haga cuando se trata de protocolización, autenticación o reconocimiento de documentos en los cuales se trasmite la propiedad o se constituya derechos reales sobre bienes recibidos por herencia o por legado.

De tal manera, que la planilla de declaración de la obligación jurídico tributaria de los beneficiarios constituye un requisito para los registradores, jueces y notarios exigido en la oportunidad de protocolizar, autenticar o dar fe de reconocimiento de documentos en que a título de heredero o legatario, se transmita la propiedad o se constituyan derechos reales sobre dichos bienes recibidos.

Sobre el particular, cabe destacar que ciertamente en el presente caso dicho requisito no fue exigido por el registrador al momento de asentar la venta de las bienhechurías sin embargo, su omisión no constituye requisito indispensable para que pueda prosperar la acción de nulidad de los asientos registrales que se decide, en otras palabras, lo delatado no sería determinante en el dispositivo del fallo, motivo por el cual se declara la improcedencia de la denuncia por falta de aplicación de los artículos 51 de la Ley Sobre Sucesiones Donaciones y Demás Ramos Conexos, y 4 del Código Civil. Así se decide.” (Resaltado de la Sala)

Comentario de Acceso a la Justicia: La sentencia ratifica el criterio de la Sala sobre los requisitos necesarios para la venta de bienhechurías construidas en terreno ajeno; la importancia del principio del tracto sucesivo en el asiento registral y la solvencia sucesoral como requisito para registradores, jueces y notarios a fin de tramitar actos de enajenar y gravar bienes inmuebles.

Fuente: http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/abril/209385-RC.000183-10418-2018-16-690.HTML

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